银行发放的房地产贷款主要采取房地产抵押形式。但是，房地产抵押贷款本身还是存在着不少的风险，如：借款人由于种种原因无法还款，抵押房地产依法处理后不足清偿；抵押物存在灭失或损毁风险；因未办理抵押登记产生抵押风险；以及利率风险、通胀风险等。为了规避这些风险，中国人民银行曾颁发《个人住房抵押贷款管理办法》，该办法规定：向商业银行申请商品房抵押贷款的借款人，可以通过保险来协助银行化解房地产抵押贷款风险。

　　个人抵押商品住房保险包括了财产损失险和还贷保证保险两个险别，既可避免抵押住房因灭失或损毁造成贷款银行的抵押权落空，又可帮助被保险人或受益人在本保险责任范围内的风险事故发生时避免或减轻经济危害。

　　目前我国有中国人民保险公司、太平洋保险公司、华泰保险公司、友邦保险公司等多家保险公司都开展了此项保险业务，并且大都采取将抵押物财产保险与贷款信用保险合二为一的购房综合保险形式，险种称为“商品房抵押贷款保险”、“住房抵押贷款综合保险”等。

　　个人抵押商品住房保险，伴随着个人住房贷款的诞生而出现，其核心是在“抵押物”灭失或损失时，保险人按规定予以赔偿，目的是让放贷银行“放心”地发放个人住房贷款。应当说，这一险种对住房金融乃至房地产市场的发展，起到了相当的积极作用。但是这一险种在设计上也存在着明显的弊端，譬如保险金额以房价总额确定、保险内容过于狭窄等。由于这些弊端的存在，影响了房地产保险市场的活跃和扩大。

　　一、住房贷款保险中存在的问题

　　房地产保险市场没有活跃起来，其主要原因是在实际操作过程中普遍存在着以下问题，阻碍了住房抵押贷款保险的健康发展。

　　1、险种匮乏，保障范围不够大一般而言，根据贷款买房过程中存在的不同风险因素，个人贷款购房业务至少需要三类风险保障：一是抵押住房的财产保险，主要保障房产遭受意外事故和自然灾害毁损的风险；二是贷款者的定期信用人寿保险，主要是在还贷期内贷款人因疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡的情况下，保证银行能安全收回贷款，贷款者的家人能继续居住；三是抵押贷款购房履约保证保险，主要是在当被担保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债，同时行使追偿权，从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款。

　　以上三类险种特点各异，各保其险，共同组成一个完整的风险保障体系，作为一个成熟的住房保险市场可以说缺一不可。然而目前国内住房按揭保险市场上却只有抵押房屋财产保险一个险种，缺乏其它两类险种，因此保障范围不够大。

　　2、保费昂贵，设计不合理

　　主要表现在：一、保险金额过度，即不是以抵押房屋建筑价格或是消费者贷款金额的多少来确定投保金额标准；二、保险期限过度，即要求住房财产保险的期限与贷款期限相同；三、保险费率过度，即住房按揭保险在出险率极低的情况下却一直维持着较高的费率水平。

　　3、受益人不合理

　　由消费者缴纳保费的保险受益人必须填银行为受益人，否则不予贷款。

　　根据个人住房按揭保险的条款，一旦发生保险赔偿，银行将是第一受益人，而贷款买房者是第二受益人。也就是说，购买保险者居然不是保险的最大受益者。如果在贷款初期房屋发生事故，保险公司的赔款将首先赔付给银行，而投保人却只能作为第二受益人享受剩余的保险权益。另外，银行凭借其垄断地位对老百姓实行了“毫无弹性的强制保险”，并制订了高昂的保险费率，而自己只承担“接近于零的理赔风险”，显然是不合理的。

　　4、银行和保险公司相关环节运作不规范

　　按照保险法规定，固定资产是不能重复投保的。对于房产实际交付使用之前这一段时间的保费，人民银行明文规定应予退款。但普通投保人不可能人人都熟知保险条款，银行和保险公司存在着该退不退的问题。

　　5、保费缴纳方式不合理在保费交纳上，目前普遍实行一次性趸缴的“一刀切”方式。申贷人本应可以选择一次性趸付或逐年缴纳保费，但办理贷款保险费时，却要申贷人一次性趸付，剥夺了消费者逐年交费的选择权。虽然趸付方式可以获得一定的折扣，但这会增加申贷人即期付款压力。

　　6、保险标的划分不合理

　　房产从价格构成来看，应划分为两部分：一部分是建筑物，另一部分是土地使用权以及附属的地段、朝向、楼层等因素。因此，在计算投保人应当缴纳的保险费时，应当以房屋的建筑成本为基数。由于建筑成本中还包括了配套设施的费用，因此，如果配套设施也遭受承保范围内的损失，相应的修复费用也应由保险公司赔付。但是，在目前的房屋贷款保险中还没有这样的划分。

　　7、垄断操作，强制购买保险

　　作为向银行贷款购房的消费者，贷款人有权选择是否要购买住房按揭保险，也有权选择投保的保险公司和保费的支付方式，但在实际操作中，银行一般采取强制购买保险和指定保险公司的手段。首先，在贷款时，消费者必须按照银行的要求为房屋购买一份保险，否则就无法得到贷款，住房保险成了按揭贷款“毫无弹性的强制搭配商品”。其次，在购买保险时，银行和保险公司往往实行“联姻”，在购买贷款保险时通常由银行指定一家保险公司。因此消费者根本无法自由选择保险公司，只能按照银行的意愿投保。银行与保险公司的“联姻”侵害了消费者的权益，排斥了其他经营者的公平竞争，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平。这类做法违反了我国反不正当竞争法和国家工商行政管理局《关于禁止公用企业限制竞争行为的有关规定》。这种建立在银保双方联手控制基础上的行为，不仅排斥了其他经营者的公平竞争，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平，因此难逃“不正当竞争”和“垄断”之嫌。

　　二、优化住房贷款保险的具体措施

　　1、建立以政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系借鉴美国、日本政府的成功做法，成立国家贷款担保机构，专门为中低收入者提供抵押贷款担保。这些机构担保的购房者可得到金融机构提供的全部抵押贷款，在首付款、偿还期限等条件上适当放宽，为中低收入者提供更多支持。在条件成熟时成立一批私营抵押贷款保险公司，形成一个以政府机构为主的全国性抵押贷款担保网，并在此基础上引进再担保保险机制。这种机制的运作是融资利用者通过对人或物的保险，与政府性担保机构和保险公司签订债务偿还委托合同，担保机构成为保险受益人，利用从保险机构获得的保险金向金融机构一次性偿还担保机构的剩余债务。

　　以政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系，既有利于在住房抵押贷款保障领域有效发挥市场机制的基础性调节作用，又能发挥政府调节对市场失灵的弥补作用。这种做法已成为国外解决普通家庭住房问题的主要途径，有利于分散一级抵押市场的贷款风险，提高贷款的安全性和流动性，促进住房信贷资产良性循环、以及对金融机构在二级市场顺利转让债权或发行抵押债券具有重要意义。

　　2、将寿险引入房屋消费性信贷

　　随着贷款人年龄的增长、还款期限的延长，借款人发生死亡或者残废的机率是呈现不断上升的趋势的。人生不测不仅对本人更会对家庭造成巨大伤害；而且，由于无法按时归还贷款，银行会依法拍卖抵押的房产，以偿还贷款人欠银行的钱，贷款人和家属可能会面临无家可归的局面。

　　为减少以上情况的出现，有些保险公司如人保以及平安等保险公司相继推出了委托银行代理的消费信贷寿险，这类险种专门为防范借款人的人身风险而设计。该险种的主要责任一般为：还款期内，借款人一旦身故或者全残，保险公司将按该年度的保险金额，向银行偿付借款人所欠贷款余额(超过部分给本人或者继承人)，银行释放抵押权，使借款人或者其家庭完全拥有房屋。这类险种的特点是针对性强、保费低廉、手续简便、免体检、保障充分等，既可看作是对自身风险的防范，也可视为对家庭尽责的体现。

　　消费信贷类寿险能有效地帮助借款人抵御人身风险，使贷款人和家人拥有一份保障和信心。目前，该类险种在国外十分流行，已成为借款人信用的保证和必不可少的保险商品。在我国，受多方面因素的影响，它的购买还只是银行要求或贷款者自愿的形式。建议贷款买房人，如果经济条件允许，不妨买一份适合自己的消费信贷类保险。

　　3、推出新的保险产品——安居保

　　从银行实践来看，房屋抵押的风险主要不是来自于抵押物的灭失，而是借款人在漫长的还款期中发生的种种意外，而这种风险需要以购房者为标的物的寿险产品。目前，各家银行和保险公司都已经看到了这一点，因此，某些城市个人住房贷款保险正在做一些相关的调整。除了原来的财产险，还出现了新的险种——安居保，安居保，作为个人寿险类产品也为供楼者提供了更多选择，但这不是强制性的险种，现在只是一种补充。购房保险中的寿险类产品现在还不是主流，很多只是附送而已，主要还是由于受政策限制，有些银行有意识地去改变，而还有的银行是处于观望期，期待着政策的调整。作者：北京大学经济学院宗国英

　　文章来源：全景网