随着我国经济的快速增长，社会消费的热点逐渐转向住房，房地产金融也得到了较快发展。个人住房贷款以其风险小、利息收入稳定、市场潜力大和衍生效益明显等优点逐渐引起各家银行的重视，已成为商业银行竞相进入的领域。但是，随着个人住房贷款业务开办时间的延伸、贷款总量的加大，其负面效应也有所显现，并有可能转化为新的风险点。因此，在加强个人住房信贷市场营销的同时，应客观地分析办理个人住房贷款业务存在的潜在风险。因此，应做到早防范、早化解，进一步提高银行的经营效益。

　　个人住房贷款风险主要是指借款人不能按时偿还贷款本息，由此给银行带来的损失。其原因主要有以下几个方面：个人信用制度的缺位使信用风险难以防范；开发商、开发项目本身及市场发育程度给银行信贷资金带来的风险；房地产估价业的不健全，增大了银行贷款的风险；贷款回收期长，抵押物价值难以实现给银行信贷资产带来的风险；银行内部信贷管理不完善，内控制度不健全，经营管理水平不到位，潜藏着管理风险，等等。

　　受各种内外部因素的影响，在办理个人住房贷款业务中存在风险隐患在所难免。对这些不利于个人住房贷款业务发展的因素，国内商业银行采取各种防范措施，取得了较好的效果。但若在更大程度上消除隐患，还需社会各方共同努力，营造良好的信用环境和金融环境。

　　建立和完善个人信用制度，从制度上为个人住房贷款业务提供必要的环境保证。借款人是否具有借款资格和还款能力是产生借款人风险的源头，国外商业银行的成功经验表明，只有建立公开、透明的个人信用制度，才能在商业银行、开发商和购房者之间形成互惠、互利、互相制约的机制，才能有效地防范风险隐患。

　　严格审查开发商的开发资质和能力及按揭项目，实行项目管理责任制，杜绝假按揭。首先，严格审查开发商的资质和能力，杜绝假按揭给银行带来的风险。审查对象主要是专业房地产公司和项目公司。其次，审查按揭项目，实行项目管理责任制。房地产业属于高风险行业，经办行应根据自己的资金实力和管理能力严格审查按揭项目，坚持“筛选一批、扶持一批、存储一批”的审查原则。在选定按揭项目后，就应该对项目实行项目管理责任制，落实专门人员实行专项管理，以施工计划和施工进度为依据，按期足额保证资金需要，并监督该项目销售收入顺利回笼到经办行，以避免信贷资金被挪作他用或流失。

　　规范和约束房地产评估业务行为，保证抵押物估价真实有效。政府行政主管部门应加强对评估机构的管理，加强职业道德教育，克服纯利益驱动行为，切实强化服务职能，提高效率，简化手续，降低收费，最大程度地减轻借款人负担。可建立银行系统内评估部门，培养和聘请一些高水平的房地产评估人员，对外部评估机构提供的评估报告进行严格把关，从而避免一些评估机构由于对市场的过高估计或由于人为因素高估抵押物价值。

　　发挥保险的保障与缓冲作用。建议建立个人住房贷款保险制度。由于不可抗力风险的存在，各种灾难造成的财产损失、借款人的意外伤害等都会影响贷款的偿还，因此建立个人住房贷款保险，不仅可以保护贷款人的利益，而且还能防范和化解银行风险。保险费所形成的保险基金数额大，来源稳定，使用周期长，有能力对住房贷款形成的风险损失起到保障作用。由于个人住房贷款回收期长，建议增加商业保险参与个人住房贷款的程度，探索商业人寿保险与个人住房贷款相结合的方式与途径，为商业银行个人住房贷款出现风险后，提供切实可行的化解风险措施。

　　建立国家统一的担保机构。国家担保公司凭借着国家信用，一定会得到银行和老百姓的信任和欢迎。国家个人住房抵押贷款担保公司可以有两种建立方式：一是在各地分设住房置业担保公司的基础上，通过联合或收购的方式组建；二是先设立总公司，然后在各地建立分支机构。无论哪种方式，资本金均由财政拨款专营个人住房抵押贷款担保企业，是政策性国有独资公司。收取适当的担保费，不足部分由国家财政补贴，因公司的设立而带来的市场效益和财政收入的增加，足以来弥补财政支出。

　　加强银行内部管理，健全内控体系，努力防范金融风险。首先，严格按照现行个人住房贷款的操作程序办事，杜绝程序上的风险。其次，要建立个人信用监督制度，要不怕麻烦，有选择地走访客户，随时掌握客户的家庭及资金变化情况。第三，完善贷款相关手续，在简化手续的同时，完善个人住房贷款的公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同、档案等基础管理工作。个人住房贷款期限比较长，贷款档案要有专人保管，避免由于银行内部管理不到位而出现风险。