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  国六条发挥效应 海南楼市有可能会有价无市
 
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  来源:海南日报

  邓建华

  2006年5月17日,国务院常务会议要求进一步对房地产市场采取有针对性的六大措施(简称“国六条”),促进房地产业健康发展。新一轮调控号角是否吹响?海南房地产界人士普遍竖起了耳朵。

  调控风声越来越紧

  去年以来,国家连续出台多项针对房地产的宏观调控政策。在这些政策作用下,内地不少城市的楼市曾经出现了一段时间的观望,但观望之后房价依然面临上涨的压力,一些城市房价上窜迹象明显。

  然而,海南的房地产一直保持着不温不火的态势,海南房地产开发商们既没有感觉到严寒的刺骨寒冷,也没有如同内地一些城市出现热销的高涨态势。随着“国六条”的出台,国家对房地产新一轮宏观调控的风声越来越紧。这六条措施针对性更强,国务院同时要求各地要有具体办法跟上,切实履行房地产市场监管职责,解决房地产市场存在的突出问题。

  面对调控态势,大多数海南开发商认为海南房价在全国省会城市中并不算高。国家宏观调控的主要目的是抑制房价上涨过快,而海南房价近年向上攀升幅度较小,因此他们估计新一轮宏观调控不会造成海南楼市的震荡。

  省房协副秘书长王静认为,海南房地产现状与内地有着很大的区别。内地一些发达地区城市房价疯涨,而海口近几年的房价一直较平稳,三亚的房价虽然较高,但开发总量并不算大。

  可能形成销售压力

  尽管对于新一轮宏观调控,海南开发商们普遍持“无所谓”态度,但也有人士认为,海南的房价可能不会受到影响,但海南楼市有可能会遭受到进一步的销售压力。

  业内人士邓凡表示,海南的房地产商们总是爱拿海南的房价与发达城市相比较,而得出海南房价偏低,还有很大的上涨空间的结论,但这只是简单的数字比较。

  邓凡认为,海南开发商拿的土地成本要比发达城市开发商的土地成本要低得多,而且前些年的土地获取并不是招、拍、挂途径获得,在房地产业的税收方面也比内地一般城市少了一大块。在房价的构成中,主要有土地成本、建筑成本、税收成本、管理成本、营销成本等等。一般而言,海南房地产成本一般不会超过2000元/平方米,成本如果突破2000元/平方米的楼盘,其售价往往直逼或超过4000元/平方米,因此海南房地产业的利润并不低。

  资深媒介从业人士陈小姐认为,从市场的角度看,海南房地产业是外销型市场。一方面可以认为潜力巨大,但另一方面也说明海南房地产消费市场没有稳定的客源。如果宏观调控对国内发达地区的购房人群心理造成影响,只要其中的一部分欲来海南购房的人持币待购的话,就有可能对海南楼市销售有压力,形成有价无市的局面。

  期盼严格规范市场

  新出台的“国六条”要求,“要进一步整顿和规范房地产市场秩序”、“加强房地产开发建设全过程监管”、“完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息”等等。对于这些规定,记者在采访中获悉,许多市民对此叫好,但也担心很难落到实处。

  的确,房地产商的公信力和社会责任感受到质疑。在整个购房过程中,楼盘信息几乎都是开发商发布的,从供应量到价格基本上是开发商说了算。由于专业信息的不对称,购房者基本上都处于劣势地位。省建设厅一些专业人士在与记者交流时也认为,房地产开发商讲诚信的很少,而能够配得上“令人尊敬”的房地产商更少。

  由于海南房地产业行业复苏发展时间还不长,发生在业界不正常的行为比比皆是,例如“一房两卖”、“一房三卖”现象,本不应该计算入公摊的面积算入了公摊,由于种种原因,一些职能部门对房地产不正常行为的规范管理力度大打折扣。

  有关人士呼吁,海南房地产业是外销型市场,外地人来买房往往是较短时间就决定买或不买,因此诚信规范对行业尤为重要。有关职能部门应加大力度打击不法地产商发布虚假信息、欺骗消费者的违法行为,并对房地产市场的信息披露进行严格规范,让购房者真正掌握真实、准确的市场信息。

  “国六条”

  一、切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例要求。

  二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策,完善住房转让环节税收政策,有区别地适度调整信贷政策,引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模,加强土地使用监管,制止囤积土地行为。

  三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长。

  四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管,制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

  五、加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

  六、完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向。

 

 
 
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