来源：经济参考报

　　本报记者:方烨 李圆 李佳鹏

　　5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，并提出六项针对性措施。同日，中国人民银行在银行间市场向一级承销商定向发行一年期票据1000亿元，18日再次发行600亿元三月期票据。

　　针对近日国家出台的一系列调控措施，国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪做出了这样的判断：“从今年第二季度开始，我国进入本轮周期内二次调控”。这里，他谈到的“本轮周期”是指2002年以来持续五年的繁荣期，第一次调控从2004年5月开始。

　　金融调控与房地产调控将是本轮周期内的第二次调控的重点。而金融与房地产之间的复杂关系也是这轮调控的难点所在。

　　成败房地产

　　“房地产业的发展对宏观经济稳定与发展具有极端重要性，可以说成也房地产，败也房地产。”这是去年下半年时国务院发展研究中心副主任谢伏瞻下的一句论断，这在今天就更是如此。

　　北京大学中国经济研究中心研究员赵晓一直认为，房地产的发展将决定一段时期内的宏观经济运行。他说，房地产的重要性在于它拉动的产业多，据说高达130多个行业，这使得房地产的大车一经启动，对宏观经济的影响便举足轻重。本轮中国经济增长，最早就是从房地产增长发力开始的。

　　何况，在谢伏瞻看来，我国房地产领域存在的问题，是宏观经济运行和经济体制中一系列问题的综合反映。还包括资本市场萎缩，投资渠道不畅的问题；汇率、利率、税率等经济参数扭曲的问题；超越地方实际条件，盲目推进城市化的问题等等。所以如果能够保证房地产业健康发展，就在很大程度上能保证我国经济的健康发展。

　　尤其是现在，我国经济又开始出现了过热的苗头。数据显示，一季度我国GDP同比增长10.2%，处于增长潜力区间上限；全社会固定资产投资同比增长27.7%，比上年同期加快4.9个百分点；银行发放贷款1.26万亿元，超过全年计划的一半。对此，人民银行采取紧缩政策，在4月底提高贷款利率，5月中旬连续收缩货币。

　　赵晓认为，本轮宏观调控就应该从“增长发力点”——房地产业着手。虽然当前我国房地产业的投资因为统计的基期数字较高，还看不出超常增长，但从这个数字中可以看出房地产业正在快速扩张。而钢铁、水泥、铁合金等行业的产能过剩也显然是受到了房地产业的拉动。更何况，房地产业本身还存在着“少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱”的问题。可以说，对房地产调控的效果将很大程度上决定本轮宏观调控的成败。

　　银行与房地产“共谋”蕴含致命金融风险

　　房地产价格的上涨带动了投资的反弹，也导致了一些行业的产能过剩，但更严重的是它占用了大量的银行资金，一旦房地产业出现问题，就会引发金融风险。

　　由于我国当前金融体系的流动性过剩，房地产业又是我国当前经济的一个主要增长点，所以大量资金逐利流入这一行业。据银河证券的首席经济学家左小蕾分析说，不断增大的规模使流动性急剧放大，这直接导致银行把大量资金集中在当前价格较高、有利可图的房地产业上，从而致使房地产业过度膨胀。数字显示，我国今年第一季度新增贷款的50%就是流入了房地产行业。

　　然而，银行在房地产领域“涉水”太深，则可能从资金流动性过剩陷阱，走入到另一个更大的风险之中。一位业内专家表示，房地产市场的风险最后的承担者既不是投资者，也不是消费者，更不是地方政府，而是国有商业银行。数据表明，仅向房地产开发商的贷款以及按揭这两项就占商业银行总贷款的15%左右，对于大商业银行而言更达到30%的比例。截至2005年末，全国房地产不良贷款余额已经上升到1093亿元，居行业排名第四，而由于房贷周期长的缘故，个人房贷目前正在进入国际公认的风险暴露期。

　　中国人民银行副行长吴晓灵曾指出，从开发商的角度看，从买地开发到建房销售都是依靠贷款，对银行信贷依赖程度非常高。她强调，在这种情况下，一旦出现风险，所有风险都压在银行身上，对国民经济非常不利。

　　此外，热钱的涌入也进一步推动了房价上涨。中国社科院金融研究所殷剑峰博士认为，“外来资金对当前住房价格起了关键性的推动作用”。有专家估计，近几年各类海外基金大举进入国内楼市“淘金”，摩根士丹利、高盛、麦格理银行等外资机构已深度介入内地房地产市场，中国房地产市场上外资比例几乎接近15%。

　　在外管局近期发布的《2005年中国国际收支报告》中，数据显示，2005年境外机构购买建筑物34亿美元。但曾参与编写此报告的人士直言，这只是外资投资房地产的很小一部分。

　　供给调控失灵

　　房地产对金融的影响国家不是没有看到，此前也运用了诸如加息，提高首付比例等调控手段，但效果却不显著。“因为(这些调控措施)主要针对的是(房地产的)供给方面，需求却没能抑制住，房地产又是支柱产业，国家不愿意毁了它，于是调控的效果就不显著。”上海富阳物业咨询有限公司研发部经理胡欣这样告诉记者。

　　胡欣说，由于目前我国尚未建立起相对完善的房地产金融市场体系，金融业对房地产业的支持主要集中表现为银行的信贷资金支持，一方面是对房地产开发企业的资金支持，另一方面是对房地产消费领域的信贷投放。受此前金融调控政策的影响，银行业在这两方面的信贷支持均呈现出不同程度的回落。但是，各种金融政策的调控也并没有充分发挥作用，央行加息未能抑制房价非正常上涨。

　　社科院金融研究所的有关专家也持相似观点。该专家表示，金融手段对房产调控无能为力，房地产的问题应该在金融之外寻找答案。他说，金融调控房地产主要包括三个手段，即利率、信贷和货币供应量。从实际效果看，这三个手段的效果极其有限。

　　这位专家认为，宏观调控房价的政策中，税收政策的效果更为直接。如提高转让过程中的交易费用、在持有环节中征收不动产税打击投机者等，这些政策在打压房价上都会有一定的作用。

　　事实上，国务院已经意识到要综合运用各种手段，打出“组合拳”才能真正解决房地产领域的一些根本问题。17日的“国六条”对房地产业的各个相关部门提出了要求之外，还特意要求各地方政府“切实负起责任”。不难看到，一场针对房地产业投资增长和房价上涨过快的调控“组合拳”将由中央职能部门和地方政府的联合祭出。

　　期待有效“组合拳”

　　虽然在国务院的会议上，已经点出要进行六方面的调控，但这只是大的原则，具体措施仍需要各部门研定。现在，各界都在期各相关部门能联合祭出有效“组合拳”。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生预计，在对房地产结构比例的调整上，建设部会很快拿出政策，土地、银行、税收等各个相关部门的具体政策也都将在近日陆续出台。

　　中大恒基不动产营销有限公司总经理助理郑建阳则说，尽管政府越来越重视房地产市场，但房地产市场的价格却越来越非理性飞涨。所以估计近期将会出台能有效遏制购房投机行为与有效治理闲置土地的政策。

　　社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为，低利率政策是导致内地房地产市场投资过热、房地产市场炒作严重而房价快速上涨的重要原因。尽管政府宏观调控能够使用的工具很多，但有的对市场影响不大，有的可能被因为执行不到位而效果弱化，只有通过加息来改变目前的低利率政策，才是宏观调控的正确方向。而且，由于本币市场与外币市场是完全分割的，加息并不会给人民币升值和外贸出口带来压力。他表示，央行应该再度加息以明晰金融政策的下一步走向，并逐渐加息到市场有所反应为止，使企业和消费者预期到未来的利率风险。

　　对于国务院提出的“有区别地适度调整信贷政策”的提法，中国社会科学院金融研究所尹中立博士认为，央行很可能出台提高房贷首付的政策。“针对不同类别的房源，信贷政策将有所区别，但调来调去肯定不会影响一般老百姓购房的”，尹中立认为，很可能会把房源分为普通住宅和豪宅，以此为依据制定不同的首付成数。

　　此外，严格限制外资炒房也成为可能的措施之一。殷剑峰认为，严格限制外资炒房的进一步细则很可能即将出笼。“银行、国家外汇管理部门和房地产管理部门需要密切配合，在审查中应防止少数外籍人士企图借用内地居民的名义购买住房”，殷剑峰说。而国泰君安证券公司的房地产业研究报告则推测，央行如果提高住房按揭首付款，很可能是针对外籍人士购房或高档楼盘的销售。