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  【投资指南】贷款50万元买房 20年后若卖120万元可能还亏钱  
  www.cifinet.com    发布日期:2011-10-27  

 

  来源:人民网


“这个楼盘还不能用公积金贷款,而合作银行的商业贷款利率要上浮15%,多支付的利息将是一笔不小的数目,买还是不买?”连日来,南昌市民王先生甚是纠结,看中了一套新房,但因没有能力全额付款,贷款利率上浮让他有种“身上割肉”的痛感。“紧,非常紧,年底前放贷有一定的压力。”一家银行个贷中心的工作人员向记者透露。

记者还了解到,除多数银行对首套房上调利率外,还有部分银行仍保持基准利率接受客户贷款申请。

个例

王先生今年准备购置一套新房。本月初,他在南昌市青山湖区看中了一套三居室,价格和地段都还比较满意。但谈到付款方式时又让王先生纠结了。

“我缴纳了8年的住房公积金,可售楼人员称该楼盘还未与公积金中心签订合约,在此购房暂不能用公积金贷款。”王先生说,在这种情况下,也只好接受对方的建议使用商业贷款。无奈的是,该楼盘与省内两家银行有业务合作,而目前这两家银行都表示额度比较紧张,利率会在基准利率的基础上有所上浮。

“我是首次购房,原听说贷款是按基准利率,目前是7.05%,已经觉得利息很高了。”王先生告诉记者,而现在这两家合作银行都称至少要上浮10%,预计上浮15%才能顺利放贷,实在让人难以接受。

心声

据一组数据显示,南昌市9月推出的楼盘8001元/平方米以上房源占48.07%,折后均价为8823元/平方米。有业内人士分析,房价在年内可能有所回落。9月和10月份尽管有楼盘进行试探性降价,但拉动销量的效果并不大,这势必造成开发商年底前回款压力加大,直接降价和间接性降价在所难免。

一边是日趋高涨的降价预期,一边是银根紧缩、贷款利率越来越高,不少准购房者选择按兵不动。“我们夫妻俩的工资每月约7000元,从南昌市来看,收入也不算低。”王先生说,可是现在买房,50万元贷20年,利率上浮15%后,每月需还款4200多元,加上家庭开支,一个月就没有结余了。“生活品质下降不说,因实在是挤不出钱来装修,哪年能住上新房还不好说。”王先生的说法,代表了很多准购房者的心声。采访中,他们告诉记者,压力之下只能选择观望。

算账

贷50万 20年后卖120万还亏

某银行个贷中心一位客户经理为记者算了一笔账,以贷款50万元、20年还款来计算,选择等额本息还款方式,如果是按基准利率7.05%计算,每月还款3891.52元,需要支付的总利息为433963.65元;而在基准利率的基础上再上调15%的话,利率达8.1075%,每月将多支付利息324.19元,每月还款金额4215.71元,累计支付利息高达511771.31元,相比多付利息77807.66元。

“对首次购房的老百姓来说,需要多支付利息近8万元,确实是有些难以接受。”这位客户经理告诉记者,其实,对这个案例做简单的剖析,预估住房的总价在72万左右,首付22万元。按照基准利率来计算,20年后这套房的成本为115万左右,而如果是利率再上浮15%,20年后这套房的成本将上升至123万多元。也就是说,贷款50万元买房,20年后卖120万元还亏钱。

提醒

有些人可不急着提前还贷

与正在筹备购房的市民一样,已进入还贷周期的已购房者最近开始盘算提前还贷,因为从明年1月1日起,还款将实行新利率,每月需向银行多支付一笔利息。那该不该提前还贷呢?25日,记者采访了多位银行理财师,他们认为有几种人不太适合提前还贷。

享受7折利率优惠的人

理财师认为,享受7折利率的客户不必急于还款,因为今年7月7日加息后,5年期存款利率已达到5.5%,而之前享受7折利率的房贷即使是按7.05%的标准算利率也仅为4.935%,也就是说5年期存款利率与7折房贷利率形成“倒挂”,利率相差0.565%之多。享受如此“福利”何必急于还款呢,很多人想贷还贷不到呢。

还款已近中期的贷款人

采用等额本息还款方式的借款人,如果还款年数已接近中期,就不太适合提前还款了。理财师称,等额本息还款是每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,也就是说借款人前期还的利息比重较大,本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话,已经偿还了大部分的利息,提前还款的部分则更多的是本金,这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

用等额本金还款的人

采用等额本金还款的人也不用急着还,理财师告诉记者,等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少,当还款期超过1/3时,其实借款人已还了一半的利息,再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效地节省利息支出。

放贷

多数银行不同程度上调利率

谈上浮

“紧,非常紧,年底前放贷有一定的压力。”在工商银行个贷中心,工作人员向记者透露,目前基本上只做首套房贷款,不过利率已上调5%至10%。优质客户可享受上浮5%的“优惠”,一般客户利率上浮10%。

据了解,自今年7月7日以来南昌各银行对首套房贷款实行基准利率7.05%以来,近期多数银行再次上调利率,上调幅度最低5%,最高达15%,多数银行上调幅度为10%。而交通银行等上浮比例最高,在基准利率的基础上上浮15%,首套房的贷款利率达历史新高8.11%。

说尴尬

“我们有一定的额度,对于首次购房的客户仍可享受基准利率的优惠,正常情况下不再上浮。”记者还了解到,除多数银行对首套房上调利率外,农业银行、北京银行等少数银行仍保持基准利率接受客户贷款申请。

但北京银行的客户经理告诉记者,即便没有上调贷款利率,但能享受这份惠利的客户并不多。“我们有额度,但不接受客户个人申请,只能给合作楼盘的客户放贷。”这位经理透露,目前南昌市就存在这样的尴尬,一个楼盘一般只与一两家银行和住房公积金中心签合作协议,在此楼盘购房的客户只能在他们的签约单位申请贷款,而且还是开发商出面办相关手续,客户选择空间很小。

“我自己买房,是在工商银行办理的贷款。”对于北京银行这位客户经理的说法,记者从南昌银行的工作人员那里得到证实。

不少金融系统的工作人员明知自己单位有放贷额度,却因未与购房的楼盘合作,而不能办理手续,最终只能和其他购房者一样向楼盘合作银行提交贷款申请。



 
 
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